Von Daniel Staab, Gesellschafter der TRESYN Facility Service GbR · Stand: 3. November 2026
Kurz gesagt: Prüfen Sie zuerst Laufzeit und Kündigungsfrist, holen Sie ein neues Angebot ein und kündigen Sie erst dann. Ohne vereinbarte Frist hängt es davon ab, ob der Vertrag als Werk- oder Dienstvertrag gilt; beim Werkvertrag kann eine Kündigung ohne Grund Geld kosten. Bei erheblichen Mängeln ist eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich.
Was im Vertrag steht
Maßgeblich ist zuerst Ihr Vertrag. Prüfen Sie diese Punkte:
- Laufzeit: Gibt es eine Mindestlaufzeit oder eine feste Vertragsdauer?
- Kündigungsfrist: Wie lange vorher muss gekündigt werden, und zu welchem Termin, etwa zum Monats- oder Quartalsende?
- Form: Muss schriftlich gekündigt werden, oder genügt eine E-Mail?
- Verlängerung: Verlängert sich der Vertrag automatisch, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird?
Kündigen Sie so, dass Sie den Zugang nachweisen können, zum Beispiel per Einwurf-Einschreiben oder durch Übergabe gegen Empfangsbestätigung. Verlangt der Vertrag die Schriftform, kann nach § 127 BGB zwar auch eine E-Mail genügen. Der unterschriebene Brief ist aber der sichere Weg.
Was gilt, wenn keine Frist vereinbart ist?
Dann kommt es auf die rechtliche Einordnung an. In einem Fall von 2021 hat das Oberlandesgericht Düsseldorf Verträge über die Unterhaltsreinigung als Werkverträge eingeordnet, die Pflichten aber als einem Dienstvertrag angenähert beschrieben. Welche Einordnung für Ihren Vertrag gilt, hängt von seinem Inhalt ab.
| Werkvertrag | Dienstvertrag | |
|---|---|---|
| Geschuldet wird | ein Ergebnis | eine Tätigkeit |
| Kündigung ohne Grund | jederzeit (§ 648 BGB) | ist die Vergütung nach Monaten bemessen, spätestens am 15. zum Monatsende (§ 621 BGB) |
| Folge | Die Firma kann die vereinbarte Vergütung verlangen, muss sich aber Ersparnisse und anderweitigen Verdienst anrechnen lassen | Der Vertrag endet zum Kündigungstermin |
Beim Werkvertrag vermutet das Gesetz, dass der Firma 5 Prozent der Vergütung für den noch nicht erbrachten Teil zustehen. Wie sich das bei langen Restlaufzeiten auswirkt, lassen Sie im Zweifel rechtlich prüfen, bevor Sie kündigen.
Kündigung aus wichtigem Grund
Diese Kündigung ist auch bei fester Laufzeit oder langer Frist möglich. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn Ihnen das Festhalten am Vertrag nach Abwägung aller Umstände nicht zumutbar ist. Geht es um eine Pflichtverletzung, müssen Sie in der Regel zuerst abmahnen oder eine Frist zur Abhilfe setzen (§ 314 BGB). Halten Sie Mängel deshalb mit Datum und Foto fest.
- Werkvertrag: Kündigen Sie innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem Sie vom Grund erfahren haben. Die Firma bekommt dann nur die Vergütung für den erbrachten Teil (§ 648a BGB).
- Dienstvertrag: Kündigen Sie innerhalb von zwei Wochen, nachdem Sie die maßgebenden Tatsachen erfahren haben (§ 626 BGB).
Ist die Einordnung offen, halten Sie die zwei Wochen aus § 626 BGB ein und kündigen Sie vorsorglich zugleich ordentlich zum nächsten Termin.
So gelingt der Wechsel ohne Lücke
- Leistungen festlegen: Notieren Sie, welche Räume wie oft gereinigt werden sollen und was sich ändern soll. Daraus entsteht das Leistungsverzeichnis.
- Angebot einholen: Lassen Sie sich das Objekt vor Ort ansehen und ein festes Angebot geben. Fragen Sie, wann der neue Dienstleister frühestens starten kann.
- Kündigen: fristgerecht, in der vereinbarten Form und mit Nachweis. Lassen Sie sich das Vertragsende bestätigen.
- Neuen Vertrag schließen: Legen Sie den Start auf den ersten regulären Reinigungstag nach dem bestätigten Vertragsende.
- Übergabe planen: Fordern Sie Schlüssel und Transponder zurück und lassen Sie sich die Rückgabe bestätigen. Ändern Sie Alarmcodes und digitale Zugänge, und klären Sie Lagerraum und Material.
- Start begleiten: Sehen Sie in den ersten Wochen genau hin und geben Sie früh Rückmeldung.
Was für Praxen, Hausverwaltungen und Eigentümer dazukommt
Praxen: Geben Sie der neuen Reinigungsfirma den Hygieneplan, bevor sie startet. Klären Sie vorab, welche Aufgaben sie übernimmt und welche beim Praxisteam bleiben. Mehr dazu im Ratgeber Praxisreinigung: Was macht die Reinigungsfirma, was das Praxisteam?
Hausverwaltungen: Die Reinigung gemeinsam genutzter Gebäudeteile gehört nach § 2 Nr. 9 BetrKV zu den Betriebskosten. Umlegen lässt sie sich, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Feste Intervalle im Leistungsverzeichnis erleichtern die Abrechnung. Mehr dazu im Ratgeber Treppenhausreinigung: Wer muss putzen und wer zahlt?
Eigentümergemeinschaften: Allein entscheiden darf der Verwalter nach § 27 WEG über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Eigentümer können das per Beschluss erweitern oder einschränken. Ob ein Firmenwechsel darunterfällt, hängt vom Einzelfall ab, klären Sie das deshalb vorab.
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Quellen: BGB §§ 127, 314, 621, 626, 648, 648a; BetrKV § 2; WEG § 27; Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 12. Juli 2021, 22 U 8/21.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.
Über den Autor: Daniel Staab ist Gesellschafter der TRESYN Facility Service GbR in Garbsen-Berenbostel und kümmert sich um Akquise und operative Arbeit. Er schreibt die Ratgeber aus der Sicht eines Reinigungsbetriebs, der Büros, Praxen und Treppenhäuser in Hannover reinigt. Er ist kein Jurist. Rechtliche Aussagen stützen sich auf die genannten Gesetze, Urteile und Fachquellen. Mehr über TRESYN
